Investir à Marseille

Le marché immobilier marseillais est marqué par une grande hétérogénéité des prix, ce qui permet à différents profils d’investisseurs de s’y retrouver. À titre d’exemple, dans le 3e arrondissement, notamment dans les quartiers de Belle-de-Mai ou Saint-Mauront, les prix oscillent entre 1 800 et 2 300 € du mètre carré. Il est ainsi possible d’y acquérir un T2 de 40 m² pour moins de 100 000 €, avec un loyer mensuel moyen de 550 à 600 €, ce qui génère une rentabilité brute pouvant atteindre 8 %. Ces secteurs en pleine mutation urbaine sont parfaits pour un investissement locatif à Marseille à fort rendement, notamment pour de la location meublée ou de la colocation.

Un peu plus au sud, dans le 5e arrondissement (La Timone), les prix sont plus élevés, entre 2 800 et 3 300 €/m², mais la demande locative y est constante, notamment grâce à la proximité des facultés de médecine et de pharmacie. Un appartement de 60 m² dans ce quartier peut se négocier autour de 180 000 à 200 000 €, avec un loyer mensuel d’environ 900 à 1 000 €, assurant une rentabilité locative stable entre 5 et 6 %.

Les arrondissements les plus prisés, comme le 6e ou le 7e (Castellane, Vauban, Endoume), affichent des prix compris entre 4 500 et 6 000 €/m². Un bien de 70 m² s’y vend en moyenne entre 320 000 et 400 000 €, pour un loyer mensuel de 1 300 à 1 600 € selon les prestations. Ces quartiers offrent moins de rendement, mais une valorisation patrimoniale sécurisée à long terme, idéale pour des investisseurs recherchant de la stabilité.

Enfin, dans le très recherché 8e arrondissement (Prado, Périer), les biens de standing peuvent atteindre 6 500 à 8 000 €/m². Un appartement de 100 m² avec balcon ou vue mer peut dépasser 600 000 €, avec un loyer meublé de 2 500 € par mois. Ces biens s’adressent davantage à une clientèle haut de gamme ou internationale et conviennent parfaitement à un investissement patrimonial haut de gamme.

Le choix du type de bien à acheter dépend évidemment du budget de l’investisseur, mais aussi de sa stratégie locative. Les investisseurs disposant d’un petit budget, inférieur à 150 000 €, peuvent s’orienter vers un studio ou un T2 dans les quartiers du nord ou de l’est de la ville, où les prix sont plus accessibles. Ces biens sont particulièrement adaptés à de la location meublée ou saisonnière, et permettent d’atteindre une rentabilité brute entre 6 et 8 %, sous réserve de bien cibler l’emplacement.

Pour un budget intermédiaire compris entre 200 000 et 300 000 €, un T3 ou un T4 dans les 4e, 5e ou 10e arrondissements constitue une option pertinente. Ces biens permettent d’accueillir une clientèle familiale ou étudiante, avec la possibilité de pratiquer la colocation, une formule rentable et très demandée à Marseille. La rentabilité brute y varie généralement entre 5 et 6,5 %, avec un potentiel de valorisation intéressant.

Les investisseurs à la recherche de valeur patrimoniale ou d’un placement long terme peuvent viser des biens plus prestigieux dans les quartiers du centre-ville ou du littoral. Avec un budget supérieur à 350 000 €, ils peuvent accéder à des logements de standing ou à des immeubles anciens bien situés. La rentabilité y est généralement plus modeste, autour de 4 à 5 %, mais ces biens offrent une plus-value potentielle élevée à la revente, notamment dans un marché en tension.

À noter qu’il est aussi possible, pour les investisseurs les plus aguerris, d’acquérir un immeuble de rapport, souvent situé dans les arrondissements périphériques. Ces immeubles, comportant 3 à 5 lots, peuvent être achetés autour de 450 000 à 500 000 €, avec des loyers cumulés dépassant 3 500 € mensuels, soit une rentabilité brute de 7 à 9 % après travaux.

La rentabilité immobilière à Marseille peut être optimisée grâce à plusieurs dispositifs fiscaux. La location meublée non professionnelle (LMNP) permet de bénéficier d’un cadre fiscal attractif, notamment si vous optez pour le régime réel, avec amortissement du bien et des charges. Ce statut est particulièrement adapté aux petites surfaces ou aux biens loués en colocation.

La loi Pinel reste applicable dans plusieurs zones de Marseille (zone A et B1), notamment dans les quartiers en renouvellement urbain comme Saint-Louis ou Saint-André. Elle offre une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 52 500 € sur 12 ans, en contrepartie d’un engagement locatif. Le dispositif Denormandie, quant à lui, peut s’appliquer aux biens anciens à rénover, dans les secteurs définis comme prioritaires par la ville.

Enfin, il est essentiel d’évaluer les charges de copropriété, la taxe foncière et le taux de vacance locative pour affiner le calcul de rentabilité nette. Faire appel à un professionnel local vous aidera à monter un dossier d’investissement solide et à éviter les erreurs fréquentes liées à une mauvaise estimation des coûts.

Chez Au Bureau de l’Immo, nous accompagnons les investisseurs dans leur projet d’investissement immobilier à Marseille, avec une approche personnalisée. Notre parfaite connaissance du marché local, des tendances de chaque quartier et des règles fiscales en vigueur nous permet de proposer une stratégie sur mesure, qu’il s’agisse d’un achat locatif classique, meublé ou d’un projet plus ambitieux comme l’acquisition d’un immeuble.

Nous vous assistons dans toutes les étapes : sélection du bien, estimation des loyers, étude de rentabilité, accompagnement juridique et gestion locative. Grâce à notre expertise, vous sécurisez votre investissement tout en optimisant votre rendement.